Investir dans l'immobilier via une société est une stratégie de plus en plus populaire, offrant une gestion simplifiée du patrimoine et la possibilité de réaliser des économies d'impôt. Cependant, la fiscalité des parts de société immobilière peut s'avérer complexe et il est crucial de bien comprendre les règles en vigueur avant de s'engager.
La fiscalité des parts de société immobilière : un aperçu général
La fiscalité des parts de société immobilière dépend de la forme juridique de la société et du régime fiscal choisi. Deux régimes s'offrent généralement aux sociétés immobilières : le régime réel d'imposition et le régime forfaitaire.
Le régime réel d'imposition
Le régime réel d'imposition est le régime le plus complexe, mais il permet une meilleure optimisation fiscale. Il implique un calcul précis des revenus et des charges de la société, et l'application des taux d'imposition applicables.
- Revenus fonciers : Les revenus fonciers de la société sont imposés au taux d'imposition des sociétés (25% en 2023).
- Impôts sur les sociétés : La société est également soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) sur ses bénéfices.
- TVA : Si la société réalise des opérations soumises à la TVA, elle devra s'acquitter de la TVA sur ses ventes.
Par exemple, une société immobilière en régime réel d'imposition ayant réalisé 100 000 euros de revenus fonciers et 20 000 euros de bénéfices sera soumise à un impôt sur les sociétés de 5 000 euros (25% de 20 000 euros) et à un impôt sur les revenus fonciers de 25 000 euros (25% de 100 000 euros).
Le régime forfaitaire (micro-BIC)
Le régime forfaitaire est un régime simplifié, applicable aux sociétés immobilières qui remplissent certaines conditions. Il permet de déclarer les revenus de la société en appliquant un abattement forfaitaire de 71% sur le chiffre d'affaires.
- Conditions d'application : Le régime forfaitaire est accessible aux sociétés dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 72 600 euros.
- Calcul de l'impôt : L'impôt est calculé en appliquant un taux forfaitaire de 17,2% sur le chiffre d'affaires après abattement.
Par exemple, une société immobilière en régime forfaitaire ayant réalisé un chiffre d'affaires de 50 000 euros bénéficiera d'un abattement de 35 500 euros (71% de 50 000 euros). L'impôt à payer sera de 2 516 euros (17,2% de 14 500 euros).
La fiscalité à la cession des parts de société
La cession des parts de société immobilière est soumise à la fiscalité des plus-values. Les plus-values sont différenciées en fonction de la durée de détention des parts : plus-values à long terme et plus-values à court terme.
Plus-values à long terme
Les plus-values à long terme sont celles réalisées sur des parts détenues depuis plus de 2 ans. Elles sont imposées au taux de 19% pour la part supérieure à 40 000 euros. Des abattements peuvent être appliqués en fonction de l'ancienneté des parts.
Par exemple, une personne qui vend ses parts d'une SCI détenues depuis 5 ans pour un prix de 100 000 euros, après avoir acquis les parts pour 50 000 euros, réalisera une plus-value de 50 000 euros. La plus-value imposable sera de 10 000 euros (50 000 euros - 40 000 euros) et l'impôt à payer sera de 1 900 euros (19% de 10 000 euros).
Plus-values à court terme
Les plus-values à court terme sont celles réalisées sur des parts détenues depuis moins de 2 ans. Elles sont imposées au taux de 30% pour la part supérieure à 40 000 euros.
Par exemple, une personne qui vend ses parts d'une SAS détenues depuis 1 an pour un prix de 80 000 euros, après avoir acquis les parts pour 40 000 euros, réalisera une plus-value de 40 000 euros. La plus-value imposable sera de 0 (40 000 euros - 40 000 euros) et l'impôt à payer sera de 0 euros.
Aspects fiscaux spécifiques aux différents types de sociétés immobilières
Les sociétés immobilières se déclinent en plusieurs formes juridiques, chacune avec ses spécificités fiscales. Voici un aperçu des régimes fiscaux les plus courants.
La SCI (société civile immobilière)
La SCI est la forme juridique la plus courante pour les sociétés immobilières. Elle offre une souplesse de gestion et une exonération d'impôt sur les sociétés.
- Avantage fiscal : La SCI est exonérée d'impôt sur les sociétés, mais ses revenus sont imposés au niveau des associés sous forme de revenus fonciers.
- Impôts sur les sociétés : La SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) si elle opte pour le régime réel d'imposition.
- Imposition des associés : Les associés de la SCI sont imposés sur les revenus fonciers de la société selon leur tranche marginale d'imposition.
- Conditions spécifiques du micro-BIC : La SCI peut opter pour le régime micro-BIC si elle respecte les conditions d'éligibilité et si son activité est exclusivement la gestion d'un seul bien immobilier.
Par exemple, une SCI détenant un immeuble locatif et dont les revenus fonciers annuels s'élèvent à 50 000 euros ne sera pas soumise à l'impôt sur les sociétés. En revanche, les associés de la SCI seront imposés sur leurs parts de revenus fonciers selon leur tranche marginale d'imposition. Si un associé est dans la tranche à 30%, il sera imposé sur 15 000 euros de revenus fonciers à 30% (4 500 euros d'impôt) s'il détient 30% des parts de la SCI.
La SAS (société par actions simplifiée)
La SAS offre une structure plus flexible que la SCI, avec une possibilité de transmission des parts simplifiée. La fiscalité de la SAS est légèrement différente de celle de la SCI.
- Différences de fiscalité : La SAS est soumise à l'impôt sur les sociétés, mais ses revenus sont imposés aux associés sous forme de dividendes.
- Dividendes : Les dividendes versés aux associés sont imposés à un taux de 30% (12,8% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux).
- SAS à l'impôt sur le revenu : Il est possible de choisir d'imposer la SAS à l'impôt sur le revenu, ce qui permet d'éviter l'impôt sur les sociétés, mais les bénéfices de la société seront imposés au niveau des associés.
Par exemple, une SAS détenant un immeuble locatif et dont les bénéfices annuels s'élèvent à 20 000 euros sera soumise à un impôt sur les sociétés de 5 000 euros (25% de 20 000 euros). Si la SAS décide de distribuer 10 000 euros de dividendes à son associé unique, ce dernier sera imposé sur ces dividendes à 30% (3 000 euros d'impôt).
La SARL (société à responsabilité limitée)
La SARL est une société à responsabilité limitée, offrant une structure solide et une protection du patrimoine des associés. La fiscalité de la SARL est similaire à celle de la SAS.
- Régime fiscal : La SARL est soumise à l'impôt sur les sociétés et les dividendes sont imposés à un taux de 30%.
- Patrimoine immobilier : La nature du patrimoine immobilier détenu par la SARL peut influer sur la fiscalité. Par exemple, si la SARL possède un bien immobilier classé, elle peut bénéficier de certains avantages fiscaux.
- Transmission des parts : La transmission des parts d'une SARL est soumise à la fiscalité des successions et donations.
Par exemple, une SARL détenant un immeuble locatif et dont les bénéfices annuels s'élèvent à 15 000 euros sera soumise à un impôt sur les sociétés de 3 750 euros (25% de 15 000 euros). Si la SARL décide de distribuer 5 000 euros de dividendes à son associé unique, ce dernier sera imposé sur ces dividendes à 30% (1 500 euros d'impôt).
Optimisation fiscale des parts de société immobilière
Il existe plusieurs stratégies pour optimiser la fiscalité des parts de société immobilière. Une bonne planification fiscale dès le départ est essentielle pour minimiser l'impact fiscal.
Stratégies d'optimisation
- Choix du régime d'imposition : Il est important de choisir le régime d'imposition le plus avantageux en fonction de la situation de la société et de ses associés. Pour une société immobilière à faible chiffre d'affaires, le régime forfaitaire peut être plus avantageux. Pour une société avec des charges élevées, le régime réel peut être plus pertinent.
- Déduction des frais : La société peut déduire les frais professionnels liés à la gestion de son patrimoine immobilier. Il est important de bien documenter ces dépenses pour justifier les déductions. Il est possible de déduire les frais d'assurance, les frais de réparation, les frais de gestion, etc.
- Dispositifs fiscaux : Il existe des dispositifs fiscaux spécifiques pour les sociétés immobilières, tels que la loi Pinel, la loi Malraux et le dispositif Denormandie. Ces dispositifs peuvent permettre de bénéficier de réductions d'impôt ou d'exonérations de taxes.
- Donations et successions : La transmission des parts de société immobilière est soumise à la fiscalité des successions et donations. Il est important de bien planifier cette transmission pour minimiser l'impact fiscal. Un professionnel peut vous conseiller sur les stratégies de donation ou de succession les plus avantageuses en fonction de votre situation.
Par exemple, une société immobilière qui investit dans un immeuble rénové et mis en location peut bénéficier de la loi Pinel et obtenir une réduction d'impôt sur le revenu. La réduction d'impôt est calculée en fonction du prix du logement, de sa durée de location et de sa performance énergétique. Il est important de se renseigner auprès des experts pour bien comprendre les conditions d'application de ces dispositifs fiscaux.
Les pièges à éviter
- Manque de transparence : Il est important de tenir une comptabilité rigoureuse et transparente pour éviter les sanctions fiscales. Il est essentiel de bien documenter les dépenses, les recettes et les mouvements de fonds de la société. Un professionnel peut vous accompagner dans la mise en place d'une comptabilité fiable et conforme aux exigences fiscales.
- Simulations abusives : Les simulations fiscales doivent être réalistes et s'appuyer sur des données vérifiables. Il est important de s'assurer que les simulations tiennent compte de tous les éléments pertinents, y compris les charges, les revenus, les impôts et les taxes. Un professionnel peut vous aider à réaliser des simulations fiscales précises et fiables.
- Gestion administrative et comptable : Une bonne gestion administrative et comptable est essentielle pour optimiser la fiscalité et éviter les erreurs. Il est important de tenir à jour les documents administratifs de la société, de respecter les obligations fiscales et de gérer correctement les finances. Un professionnel peut vous accompagner dans la mise en place d'une gestion administrative et comptable efficace.
- Impact des règles fiscales sur la valorisation du patrimoine immobilier : Les règles fiscales peuvent influencer la valorisation du patrimoine immobilier. Il est important de tenir compte de ces aspects lors de la prise de décision. Par exemple, un bien immobilier classé peut bénéficier d'une réduction d'impôt, ce qui peut influencer sa valorisation sur le marché. Un professionnel peut vous aider à analyser l'impact des règles fiscales sur la valorisation de votre patrimoine immobilier.
La fiscalité des parts de société immobilière est un sujet complexe qui nécessite une analyse approfondie et une expertise spécialisée. Il est important de se renseigner auprès de professionnels pour une meilleure compréhension des règles en vigueur et une optimisation fiscale optimale.